Новосибирск, ул. Кубановская, 1/1, 409 офис, 4 этаж

Ипотечные ставки: мнения и прогнозы

28 ноября 2018

Еще совсем недавно казалось, что ипотечная ставка будет снижаться, что 7% годовых вот-вот будут достижимы. Однако, суровые экономические, финансовые и внешнеполитические обстоятельства вынудили Центробанк повысить ключевую ставку до 7,5%.

Последствия налицо: ряд банков, незамедлительно подняли проценты по ипотеке. Наши уважаемые власти не забывают о 7-8% и периодически напоминают о том, что к этому уровню можно и нужно стремиться. Правда, сроки называются неблизкие — 2024-й год. Но при этом называли несколько условий — если больше не будет серьезных корректировок ключевой ставки Центробанка РФ, если ипотека перейдет в электронный вид, а также если будут предприняты специальные меры по повышению фондирования банков.

Что касается первого условия — сохранения ключевой ставки на нынешнем уровне, — то, скорее всего, вырастет. Со вторым условием — переходом ипотеки в электронный вид дело обстоит иначе — банки восприимчивы к высоким технологиям и все больше услуг можно получить по интернету. Окончательный переход ипотеки на цифру должен состояться в 2022 году.

Что касается третьего условия — повышения фондирования, то это, наверное, самое серьезное требование. Фондирование, напомним, — это ресурсы (деньги), которые банк привлекает для своей работы: средства клиентов на вкладах, депозитах, расчетных и текущих счетах, их платежи по кредитам, межбанковские кредиты, доходы от операций с ценными бумагами. В период перехода строительной отрасли на новую финансовую модель, нагрузка на банки возрастает, ведь они должны будут кредитовать девелоперов. Хотя и приток средств тоже увеличится, так как покупатели будут открывать эскроу счета, да и деньги застройщиков по сути оказываются под контролем банков. Вот так примерно видят картину официальные лица.

Есть и другие мнения: С повышением ипотечных ставок можно бороться только через коренной пересмотр кредитно-денежной политики. Пока стоимость кредита в России искусственно поддерживается на завышенном уровне, ипотека будет оставаться недоступной для основной массы населения. Смягчение условий кредитования в сочетании с экономическим ростом должны снизить стоимость кредита для населения. Все остальные меры обречены быть половинчатыми.

Ипотека под 8% годовых — это выполнимая задача. Другой вопрос, какими средствами это будет достигнуто. Например, на сегодня и в ближайшее время рыночных механизмов для такой ипотечной утопии нет. Как показывает практика, на помощь в таких ситуациях приходят госпрограммы. Последняя такая акция по субсидированию ставки позволила снизить её среднее значение на 1,5-2 п.п. Фондирование — это основной элемент, который влияет на стоимость денег, а они, в свою очередь, — на стоимость кредитных продуктов. Соответственно, чем ниже ставка фондирования, тем ниже будет и процентная ставка. При этом показатели зависят от внешнеполитических и внутриэкономических факторов.

Снизить в конечном итоге процентную ставку можно за счет банковской маржи, которая, как правило, минимальна в ипотечных продуктах и колеблется от 0,5-2%. За счет перехода в цифровую деятельность, как раз можно будет снизить конечную стоимость ипотечного продукта. Бороться против повышения ипотечных ставок можно, но только на государственном уровне.

Первое — это сдерживание темпов роста инфляции, которая оказывает сильнейшее влияние не только на рынок недвижимости, но и на другие сферы экономики. Как вариант — внедрение западных ипотечных моделей. К примеру, при покупке жилья на заемные средства при проблемах с выплатами в некоторых странах собственник может выселиться, «положить ключи на стол» и с этого момента не являться должником банка. У нас же в подобной ситуации жилье должника продается финансовыми организациями по бросовым ценам, что еще больше загоняет людей в долги, несмотря на то, что они на протяжении многих лет исправно платили по кредиту.

Кроме того, можно развивать социальный найм и другие альтернативы ипотеке, существующей на сегодняшней день. Лишь после движений в данном направлении можно говорить о реальном снижении ипотечных ставок до 8 и менее процентов в год.